在政策的引導和扶持下，長租公寓成了房地產行業的一個新的投資熱門。www.emoneybtc.com除了各大知名地產開發商外，也吸引了不少其他資本參與進來。不過，這塊看似誘人的大蛋糕，也並非沒有風險，其中風險主要有投資大、期限長、盈利難等問題。為此，目前市場普遍認為把長租公寓的投資進行資產證券化將是一條出路。

一、長租公寓為什麼需要進行資產證券化？

1. 盈利角度分析

首先，從盈利角度看，投資長租公寓想要盈利並不容易。前一段時間，北京萬科推出了一批長租公寓，10年的房租要180萬，或許有很多人覺得這是天價，並且可能會覺得長租公寓市場利潤很大，但我們不妨來算算賬。

萬科推出的這批長租公寓，位置處在北京五環至六環之間，周邊二手房價為5萬多/平米。其10年房租180萬的房子大小為90平米，假如就以5萬/平米的房價計算，房屋總價要450萬。如果萬科直接就以5萬/平米把房子賣了，那就可以立馬獲得房屋總價除去成本後的利潤。但如果把房子出租，以10年180萬租金計算，想要獲得同樣多的利潤就需要25年(450/180*10)的時間。假如萬科在這個項目的投資回報率為50%，那每年的投資回報率僅2%(0.5/25*100)，就算投資回報率為100%，每年的投資回報率也才4%。

2. 投資期限角度分析

其次，從投資期限來看，從上方的例子就可以看出，投資長租公寓的期限是比較長的。一項投資超過20年，相信很多人都難以接受。或許像北京這樣租售比相對較低的城市，會使得投資期限更長些，但在其他租售比相對較高的城市應該也不會好到哪去。投資期限長應該是長租公寓面臨的一個普遍難題。

正因為盈利難、投資期限長，會令很多資本望而卻步。雖說目前已經有不少資本參與進來，但更多的還是地產商和銀行資本。而長租公寓又是一項需要大量資本的投資，僅靠這兩方的資本顯然還不夠，這就需要吸引更多的資本進來。

通過把長租公寓資產證券化後，就相當於把資產化整為零，即便不需要多少資本就可以參與投資，同時想退出時只需要把證券轉讓即可。這就解決了投資資金大、投資期限長的問題。至於投資預期收益，在資金量和流動性問題解決後，就算投資預期收益低一些也更能讓人接受，只要其預期收益能相對穩定。此外，在資產證券化後，預期收益也會隨著資產價格的變動而變化，所以只要在合適的時機入場，或許還能獲得不錯的預期收益。

二、對個人來說值不值得投？

顯然，如果個人投資者想參與到長租公寓的投資中來，最好還是以購買該類資產證券的方式。因為就個人的資金量來說，不太可能直接去拿一塊地來建長租公寓。至於是否值得投，還是要看產品本身的情況。畢竟就算是長租公寓的資產證券也會有好壞之分，如果能有一些預期收益不低且穩定、流動性又好的優質資產證券，自然是值得考慮的。

作者：龍小林 >>查看更多